公共建筑和共用设施是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。公共建筑和共用设施与整个物业管理区域内的业主生活密切相关，因此应加强管理，发挥其效能，使之更好地服务于整个物业管理区域的全体居民。
物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生产、生活需求所必需的。因此，无论业主大会、业主委员会、业主和物业管理企业，都不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。但是，因原规划设计不合理或实际需要，存在确需改变公共建筑和共用设施用途的客观情况。为保证城市规划的有序进行和防止对公共利益造成侵害，对确需改变公共建筑和共用设施用途的情况，当事人必须依照法律程序进行，通过向规划部门提出申请，经规划部门批准后方可实施。 由于改变公共建筑和共用设施用途可能影响到物业管理企业的正常管理，因此《条例》要求业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法向规划部门办理有关手续后告知物业管理企业，以便物业管理企业及时调整管理方案。如果变更用途涉及物业管理企业合同权益，双方还应就有关权益作出相应调整。由于物业公共建筑和共用设施属于物业管理区域内全体业主所有，因此物业管理企业无权决定改变公共建筑和共用设施用途，确需改变公共建筑和共用设施用途的，物业管理企业应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主委员会依法办理有关行政审批手续。关于改变公共建筑和共用设施用途应当办理的具体手续，其他法律法规已有相应规范，因此《条例》只是强调业主应当依法办理有关手续。例如，根据《公共文化体育设施条例》规定，确需改变公共文化体育设施用途的，有关地方人民政府在作出决定前，应当组织专家论证，并征得上一级人民政府文化行政主管部门、体育行政主管部门同意，报上一级人民政府批准。涉及大型公共文化体育设施的，上一级人民政府在批准前，应当举行听证会，听取公众意见。
管理规定的处罚：《物业管理条例》第50条规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”根据本条规定： 1、物业管理区域内公共建筑和共用设施的用途原则上不得改变。公共建筑和共用设施设备的用途是建设单位在规划时就已经确定了的，如绿地、物业管理用房、住宅小区内的健身设施等都有其特定的目的，而且这些建筑和设施往往是业主得以充分使用物业所必需的，若改变其用途很可能会使大多数业主的利益受损，因此原则上不得改变其用途。否则，不但不能发挥该规划设计的应有功能，还可能会给广大业主带来种种不便，甚至造成安全事故。例如，楼道、走廊是用于正常通行的，如果用于堆放杂物，不但会妨碍通行，还可能会引发火灾。 根据《物业管理条例》第65、66条规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。业主或物业服务企业擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并对个人处1000元以上1万元以下的罚款，对单位处5万元以上20万元以下的罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业。公共建筑和共用设施的用途原则上不得改变，但并非一定。业主如果出于公共利益需要，或出于其自身基本需要必须改变公共建筑和共用设施用途的，可在向原规划设计单位或具有相应资质等级的规划单位及当地房地产行政主管部门申请并获批准后，告知物业服务企业，之后即可加以改变。 3、物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。物业服务企业如果出于公共利益或小区发展需要，也可以改变公共建筑和共用设施的用途，但必须经业主大会同意。根据《物业管理条例》第27条，业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，而根据《民法通则》第71条，所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，因此，只有全体业主才可以决定对公共建筑和共用设施的处分。业主对公共部分权利的行使是通过业主大会进行的。根据《物业管理条例》第11条和第12条第2款，该事项的决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会讨论通过后，还须由业主向县级以上房地产行政主管部门进行备案方可改变用途。
