中国指数研究院基于中指数据库、中指地主、中指商业等大数据系统，围绕2019中国房地产市场形势总结及2020趋势展望房地产市场形势及一体化发展趋势、重点房企年度经营状况、房地产企业风险评估等研究成果进行了分享。

2020房地产市场形势研判：市场延续调整基调，长效机制保障整体平衡

（1）全国房地产市场调整的预期基本确立，调整幅度平稳可控。全国百城新建住宅环比涨幅连续12个月稳定在0.4%以内，同比涨幅连续12个月回调。展望2020年，全国商品房销售面积预计将持续稳中震荡，市场难现大起大落。考虑到我国城镇化尚存较大空间以及改善型需求仍较为旺盛，房地产市场调整幅度整体可控。

（2）不同城市房地产市场表现深度分化。各类城市受因城施策、城市基本面及房地产市场发展阶段的差异等影响，房地产市场表现分化将更加明显。其中部分一线城市调控趋稳，有助市场信心进一步恢复；二线城市整体市场规模或有震荡，其中热点城市稳中有增、部分城市理性运行；三四线城市调整下行压力逐步显现。三四线城市城镇化率提升速度较快，但需求高位释放，棚改货币化延时效应等因素导致的市场下行压力将逐步显现。

（3）长效机制保障市场平衡运行。2019年全年调控政策整体偏紧，但四季度以来部分城市因城施策保障居民合理自住需求。未来调控政策将主要围绕金融监管、需求调控、长效机制三方面展开，在宏观经济稳定与房地产市场稳定间实现较好的平衡、保障自住群体购房需求与抑制非理性需求间的平衡，以及建立长效机制引导市场供需平衡。

房地产市场：城市分化更加显著，一体化发展带来新机遇

新建住宅价格涨幅收窄，成交规模保持平稳。土地市场整体趋冷，流拍率回升，但成交楼面价仍处在相对高位，土拍热度从二线城市传导到三四线城市。住宅库存规模和去化周期近期均有所回升，但仍处在合理水平，其中一二线及强三线城市短期住宅库存和中长期宅地库存明显不足。区域整体周期性特征弱化，但城市之间周期轮动特征显著，不同等级城市住宅成交量价呈现出显著分化和轮动特征。

区域一体化发展战略的实施全面提速，带来了人口、交通、产业等红利，对房地产市场将形成长期利好，并带来新的投资机会。作为中国经济最 具活力、创新能力强、吸纳外来人口多的地区，珠三角的房地产市场在企业战略布局中的地位将更加凸显。

重点房企2019年度经营业绩解读：集中度进一步提高，行业风险整体可控

（1）业绩增速同比放缓，行业集中度进一步提高。2019年1-10月TOP100房企销售额均值达928.9亿元，销售面积均值为676.3万平方米，同比增速总体略有下降。其中千亿企业达25家，预计年底超千亿房企将达到35家，行业市场集中度继续扩大，阵营分化明显。

（2）拿地态度理性审慎，行业风险总体可控。2019年1-10月，代表房企拿地总金额同比减少0.7%，拿地态度更加理性，代表性房企新增土储向二线城市转移，二线城市新增权益面积占比达49.6%，同比增长10.0个百分点。上市房企盈利能力、运营能力、偿债能力小幅下降，分化格局更加明显，行业风险总体处于安全范畴。

（3）行业分化整合加剧，“四类”房企需重点关注。行业进入高质量发展期，分化与调控将常态化。未来需重点关注四类房企的风险：第 一类，高价地占比过高，存在回款及资金隐患的房企；第二类，融资能力不足的小型房企；第三类，布局过度集中、三四线占比过高的房企（尤其区域型房企）；第四类，存在产品错配、品质不稳等问题导致品牌力下降的房企。

在研究成果汇报的基础上，围绕“金融强监管下房企与金融机构的破局之道及投资机会”这一主题，各方就总体房地产融资环境、房地产投资机会、金融机构与房地产企业的合作契机等主要问题进行了深入探讨，形成以下主要观点：

金融机构主要观点

关于总体房地产融资环境：政治局会议奠定了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的主基调，政策执行通常具有延续性和连贯性，以保证金融体系规律运行，因此近两年政策主基调不会有大改变。明年年初，金融机构贷款额度重新发放，房地产融资环境会有一定程度改善。此外，部分房地产融资工具明年可能被暂停使用。

关于房地产投资机会：2020年地产投资仍有较大机会，但需警惕两大重要威胁：首先，如果按照CPI方式来算，三季度开始的猪肉价格上涨将持续到明年二季度，且有可能半年之内CPI很难回到3以下，该情况下诸多量化宽松政策难以执行。第二，2020年是资管新规到期最后一年，市场持观望态度，需要关注资管新规到期最后一年的影响以及政策应对。

关于房地产投资态度：房地产行业信用债领域出现一些违约事件，风险呈上升累积态势。未来，金融机构对企业资质审核要求将逐步趋严，偏好于风格稳健、城市布局合理、管理能力强、风险把控能力强的房业。金融机构的目标是在风险可控的前提下实现投资收益最 大化，对收益和风险会进行权衡，战略上聚焦二线城市的房企兼具较稳定的收益和较低的风险。

房地产企业主要观点

关于房地产企业投资和管理：优秀房企需做好两个方面把控：一是投资节奏，准确把握调控周期节点，有助于新一轮宽松期到来时再上新台阶；二是管理问题，头部阵营房企综合管理能力强，能实现并做好全国性布局，各区域公司负责人必须具备强大的管理能力、熟悉区域市场、能踩准城市周期节点。

关于房地产行业特点：房地产行业集中度继续提升，阵营分化愈发明显。一方面，集中度提高将导致房企数量减少，头部阵营门槛值持续提升；另一方面，政策松紧交替调整，政策宽松期对行业是普遍性利好，政策收紧期则优质房企优势得到强化，行业集中度会快速提高。

关于房地产企业机会：准备弯道超车或者积极进取的房地产企业采用互联网合伙人制度，这对整个行业市场具有改善性，公司治理结构改善很强。房地产行业规模化效应受商业模式影响，商业模式可复制则更易实现规模化效应，也有助于提高管理效率。地产诸多业态均未实现规模化效应，未来地产行业仍然存在机会。